Il “prezzo valore” è una deroga al principio generale di determinazione della base imponibile che consente di tassare gli atti di compravendita immobiliare non sul prezzo pagato ma sul valore catastale degli immobili oggetto di trasferimento che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti diversi a seconda della categoria catastale e della richiesta o meno di agevolazioni fiscali.

Inoltre, la richiesta di “prezzo valore” impedisce all’Amministrazione Finanziaria di effettuare accertamenti di valore su quanto dichiarato nell’atto, purché nell’atto medesimo sia indicato il reale corrispettivo pattuito per la vendita.

Perché possa trovare applicazione il “prezzo valore” occorre che:

– l’atto sia assoggettabile ad imposta di registro;

– l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;

– i beni acquistati siano immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

– ci sia un’apposita richiesta di usufruire del beneficio del prezzo valore nell’atto di compravendita.   

Nell’ipotesi in cui ricorrano le condizioni prescritte dalla Nota II -bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (TUR), gli atti di trasferimento immobiliare, a titolo oneroso, di una casa di abitazione soggetti ad imposta di registro, sono soggetti ad un  regime agevolato che comporta il pagamento dell’imposta di registro nella misura del due per cento e delle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di Euro 50,00 ciascuna.

Inoltre, in attuazione del principio dell’assorbimento previsto in sede di riforma della tassazione degli atti di trasferimento immobiliare, dall’articolo 10, comma 3, del d lgs n. 23 del 2011, non risultano dovute l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie.

I requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:

i) tipologia di atti e diritti: deve trattarsi di atti traslativi a titolo oneroso di diritti di proprietà ovvero di atti traslativi o costitutivi di diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione;

ii) caratteristiche dell’immobile oggetto di trasferimento:
– deve essere un trasferimento di case di abitazione non rientranti nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (le abitazioni in ville) e A9 (i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici),
– può essere un immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis, purché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A/7);
– possono anche essere immobili contigui acquistati contemporaneamente (o immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici “prima casa”) destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

iii) ubicazione dell’immobile: l’immobile deve essere ubicato nel Comune: a) in cui l’acquirente ha la residenza o stabilisca la stessa (con dichiarazione di intenti resa in atto) entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto; b) in cui l’acquirente svolge la propria attività; c) se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; d) nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;

iv) assenza di altri diritti nello stesso Comune: l’acquirente non può essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

v) novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Al fine di favorire il godimento delle agevolazioni prima casa, la legge consente al proprietario di un immobile pre-posseduto di richiedere le agevolazioni prima casa nell’atto di acquisto purchè si impegni a cedere tale immobile entro un anno dalla data dell’atto di stipula dell’atto di compravendita del nuovo immobile.

L’acquirente può godere del regime agevolato anche per l’acquisto di pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, sia nell’ipotesi di acquisto contestuale, sia nell’ipotesi in cui la pertinenza sia acquistata successivamente con un atto separato.

Non possono però essere richieste le agevolazioni per più pertinenze appartenenti alla medesima categoria catastale ma, per poter usufruire del regime agevolato, è necessario che ogni pertinenza appartenga a categorie catastali diverse.

Anche se l’acquisto di un secondo box non può usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, è comunque opportuno renderlo pertinenza dell’appartamento, così da consentire il pagamento delle imposte su una base imponibile determinata secondo il principio del “prezzo valore” e non sul prezzo.

In caso di:

• immobili rientranti nelle categorie catastali escluse dall’agevolazione (A1, A8, A9);
• inadempienza dell’obbligo assunto in atto dall’acquirente di trasferire la residenza entro i 18 mesi dell’acquisto;
• dichiarazione mendace di impossidenza degli immobili;
• trasferimento infra-quinquennale degli immobili acquistati con i benefici prima casa, salvo che il medesimo proceda entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale,

l’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa con conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura ordinaria (aliquota del 9% in luogo del 2%) e una sanzione del 30% oltre all’applicazione degli interessi di mora.

Il testamento è un atto sempre revocabile con quale un soggetto dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o parte di esse.

Esistono vari tipi di testamento: 

– il testamento olografo: è il testamento interamente scritto di pugno dal testatore, datato e sottoscritto dal medesimo alla fine delle disposizioni. Non servono i testimoni e può essere conservato in qualsiasi luogo. Al momento della morte verrà consegnato ad un notaio che provvederà alla sua pubblicazione nelle forme e nei modi di legge.

– il testamento pubblico: è un atto pubblico redatto dal notaio che, alla presenza di due testimoni, riceve le volontà del testatore e le riduce per iscritto. Questo tipo di testamento è l’unico accessibile al soggetto che non sa o non può leggere e scrivere.

– il testamento segreto: è il tipo di testamento meno diffuso ed è un testamento che viene consegnato al notaio già chiuso e sigillato alla presenza di due testimoni. Può essere interamente scritto di pugno dal testatore e sottoscritto in calce ma è valido anche se scritto da terzi o al computer purché firmato in ogni foglio dal testatore medesimo.

I testamenti hanno tuti lo stesso valore sia che vengano ricevuti per atto di Notaio sia che vengano redatti dal testatore.

Le uniche differenze che intercorrono tra i vari tipi di testamento sono i requisiti di validità e le garanzie che offrono.

Per esempio, il testamento pubblico è quello che offre maggiori garanzie in ordine alla conservazione ed al reperimento stante la presenza di numerose formalità successive alla stipula.

Nel nostro ordinamento vige un generale principio per cui le disposizioni testamentarie non possono pregiudicare i diritti che la legge riserva ai legittimari. Il rimedio previsto contro le disposizioni lesive di legittima non è la nullità ma l’azione di riduzione.

I legittimari sono: il coniuge, i figli e – in assenza dei figli – gli ascendenti.